Sprawdzamy pogodę dla Ciebie...
Jarosław Jędrzyński| 
aktualizacja 

Chcesz negocjować cenę mieszkania? 5 czynników, na które musisz zwrócić szczególną uwagę

3
Podziel się:

O ile samo nabycie mieszkania zazwyczaj bywa jedną z najpoważniejszych transakcji w życiu, to proces negocjacji jego ceny stanowi z pewnością absolutne meritum tej czynności. Z racji cen nieruchomości mieszkaniowych, które nawet w przypadku tych najbardziej popularnych i niewielkich idą w setki tysięcy złotych, możliwości zaoszczędzenia znacznych kwot są tu na wyciągniecie ręki. Na co zwrócić uwagę, by efekt negocjacji był optymalny?

Chcesz negocjować cenę mieszkania? 5 czynników, na które musisz zwrócić szczególną uwagę
(Pixabay.com, Pixabay.com)

Po pierwsze: pierwotny czy wtórny?

Pierwszym czynnikiem, od którego w istotnym stopniu będzie zależał sposób i efektywność negocjacji ceny mieszkania, jest wybór rynku, na którym dokonuje się transakcji, a więc lokum nowe od dewelopera czy z drugiej ręki.

Na rynku pierwotnym pierwszoplanową rolę przypisuje się stawce za mkw. mieszkania, którą następnie przelicza się na cenę nominalną przez jej iloczyn z powierzchnią. Stąd też negocjacje z deweloperem dotyczą zazwyczaj tej za każdy metr kwadratowy. Przykładowo, jeżeli deweloper w ofercie proponuje cenę np. 7880 zł/mkw. lokum, to negocjacjom podlega zwyczajowo końcówka podanej wartości, czyli 80 zł. Oczywiście w zależności od okoliczności może to być więcej, a więc 100, 150 czy nawet 200 zł, nie mówiąc o inwestycjach apartamentowych, gdzie można z każdego mkw. utargować tysiąc i więcej złotych. Niestety w obecnych czasach wciąż mocnego napierania popytu ta pierwsza opcja, w przypadku segmentu popularnego, znajduje najczęstsze zastosowanie.

Z kolei na rynku wtórnym zasadniczym elementem oferty sprzedaży jest raczej cena nominalna, inaczej mówiąc całkowita, którą to negocjujemy, a przy okazji przeliczamy na stawkę za mkw. I tu również przykład: mieszkanie 3-pokojowe z lat siedemdziesiątych w technologii wielkopłytowej na warszawskiej Pradze Północ o powierzchni równej 50 mkw. Cena ofertowa to 470 tys. zł. Pytanie, czy to cena godna uwagi i na ile podlegająca negocjacjom.

Po drugie: staranne rozpoznanie

Według dość powszechnej opinii, ceny ofertowe mieszkań deweloperskich często bywają celowo zawyżane o pewien niewielki procent, aby potem w ten sposób dopisaną nadwyżkę uprzejmie darować klientom jako rabat w trakcie negocjacji. Trudno powiedzieć jaka część deweloperów praktykuje podobną metodykę sprzedaży, ale na pewno spora, o ile nie zdecydowanie dominująca. Stąd też niepodejmowanie tematu negocjacji w trakcje nabywania nowego lokum można zaliczyć do kategorii kosztownych zaniechań. Jednak z drugiej strony oczekiwanie wielkich zniżek rzędu dziesiątek tysięcy złotych raczej nie ma racji bytu.

Co ważne, ceny ofertowe mieszkań deweloperskich zazwyczaj bardzo precyzyjnie odzwierciedlają ich wartość rynkową. Dlatego w okresie sprzedażowego boomu, z jakim wciąż prawdopodobnie mamy do czynienia obecnie, bardzo trudno jest wynegocjować w przypadku nawet średnio zlokalizowanych inwestycji rabat większy niż 1-2 proc. Stąd te standardowe 50 do 100 zł obniżki na jednym metrze.

Chyba, że klient okazuje się inwestorem pakietowym. Wówczas kwestia negocjacji przyjmuje nieco inny charakter.

Inaczej sprawa ma się na rynku wtórnym. Decydując się na używane lokum należy przygotować się na ceny ofertowe nader słabo korespondujące z ich wartością rynkową. Przeszacowanie ofert może tu sięgać nawet jednej piątej wartości rynkowej, stąd ostrożność i bardzo staranne rozpoznanie rynku ma tu ogromne znaczenie. Czy zatem wyżej opisane lokum na stołecznej Pradze zostało wycenione właściwie?

Po trzecie: lokalizacja

Wszelkie bez wyjątku nieruchomości bezwzględnie podporządkowują się jednej zasadzie: ich atrakcyjność inwestycyjna oraz wartość rynkowa zależy w pierwszym rzędzie od lokalizacji. Stąd wniosek, że im lepsza i bardziej wyszukana lokalizacja, tym pozycja negocjacyjna kupującego gorsza.

Reguła ta w tym samym stopniu dotyczy zarówno lokali nowych jak i tych z drugiej ręki. Z tym jednak zastrzeżeniem, że nawet w ramach jednej i tej samej dzielnicy miasta lokalizacje oddalone od siebie zaledwie o kilka kilometrów mogą się diametralnie różnić pod względem wyceny rynkowej nieruchomości.

Czy zatem przedmiotowe mieszkanie w starym wielkopłytowym budownictwie na warszawskiej Pradze może być warte grubo ponad 9 tys. zł/mkw.?

Jeżeli jest zlokalizowane w bezpośrednim sąsiedztwie metra i powstającego właśnie na Pradze ogromnego kompleksu mieszkalno-biurowo-handlowego, taka cena, oczywiście przy spełnieniu kilku innych warunków o charakterze technicznym, nie powinna specjalnie dziwić. W związku z tym margines negocjacji ceny nie będzie tu nadzwyczajnie szeroki.

Co ciekawe jednak, w ramach tej samej dzielnicy Warszawy znajdziemy lokalizacje, w ramach których podobna stawka za mkw. analogicznego mieszkania może okazać się zawyżona o co najmniej kilkanaście procent. I w takim przypadku negocjacje ostatecznej ceny transakcyjnej przedmiotowego lokum powinny zaowocować analogiczną zniżką.

Po czwarte: położenie i stan techniczny

Jednak zazwyczaj największe pole do zmagań negocjacyjnych o jak najlepszą cenę mieszkania i ich ostateczny wynik dają cechy mieszkania, dotyczące jego stanu technicznego i położenia w budynku oraz względem stron świata. Kupujący mieszkanie z rynku wtórnego muszą ocenić koszty, jakie poniosą na ewentualny remont i dostosowanie lokalu do swoich potrzeb, a także na stan całego budynku i zagospodarowanie jego otoczenia. Z kolei zarówno w przypadku mieszkań nowych jak i używanych kapitalne znaczenie ma ich położenie, które w decydujący sposób wpływa na komfort zamieszkiwania związany z doświetleniem, głośnością, panoramą z okien czy nawet bezpieczeństwem. Jeśli kwestie te budzą zastrzeżenia, a mimo to lokal nam odpowiada, należy bezwzględnie powalczyć o lepszą czyli znacząco niższą cenę.

Po piąte: przygotowanie i predyspozycje

Ostatnią kwestią, która może mieć decydujący wpływ na wynik negocjacji cenowych nabywanego mieszkania, jest odpowiednie przygotowanie do rozmów ze stroną sprzedającą oraz same predyspozycje negocjacyjne kupującego. Liczy się przede wszystkim odpowiednia, poparta rzeczowymi przykładami argumentacja, a także perfekcyjna identyfikacja wszystkich słabych punktów przedmiotowego lokalu.

Negocjując cenę transakcyjną nabywanego mieszkania należy bezwzględnie dążyć do tego, by w określonych warunkach rynkowych osiągnąć jej optymalny poziom, który należy sobie określić jeszcze przed decydującym „starciem” ze sprzedającym. Co to oznacza? Najprościej rzecz ujmując uzgodnienie takiej ceny, która oznaczać będzie eliminację ryzyka poniesienia straty w przypadku ewentualnej, choćby hipotetycznej konieczności odsprzedaży mieszkania zarówno w krótkim jaki dłuższym terminie od daty nabycia.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl

Źródło:rynekpierwotny.pl
Oceń jakość naszego artykułu:

Twoja opinia pozwala nam tworzyć lepsze treści.

Zobacz także:
Efektowny debiut na Fame MMA 17! Porażka niepokonanej TikTokerki
Beyonce w Polsce. Ceny biletów na jej koncert zwalają z nóg
Monika Borys wyznaje. Po latach mówi o Natalii Kukulskiej
Znany aktor oskarżony. Mikołajowi K. grozi rok pozbawienia wolności
To koniec. Sławomir i Kajra stracili pracę!
62-latka rekordzistką. Tyle, co ona, za czynsz w Polsce nie zalega nikt
Cenowy kosmos w knajpie Magdy Gessler. Ewa Wachowicz komentuje
Zdjęcia z Australii obiegły media. Przeżyli, bo zachowali zdrowy rozsądek
Tym razem miał rację. Wizja Jackowskiego strzałem w dziesiątkę
Piotr Kraśko podjął życiową decyzję. Wyszło na jaw, co działo się w domu
Kolejny cios dla Skrzyneckiej. Bardzo wymowne słowa
Czwartego lutego zacznie się w Lidlu. Kup trzy, czwarte dają gratis
Ją też skrzywdzono. Gwiazda Ninja Warrior Polska "jest przerażona"
To coś pojawiło się nad USA. Pentagon boi się otworzyć ogień
Ta karteczka znów stała się viralem. "Dziś odebrałam ze sto telefonów"
Nagłe lądowanie samolotu z piłkarzami. W przyczynę aż trudno uwierzyć
Ziemniaczany przysmak z przepisu Magdy Gessler. Zapomnijcie o mrożonkach
Babciny przepis na surówkę z kapusty. Magda Gessler byłaby pod wrażeniem
Wyszedł z mikrofonem na ulicę. To syn legendarnego polskiego przestępcy
Rozbrajająca scena. Trener Polaków dorwał wagarowiczów
Zasnął na ladzie w Biedronce. Zaskakujące, kim jest zatrzymany
Zdjęcie z Rosji mocno się niesie. Wyłapali szczegół. Tylko spójrzcie
Okęcie. Pokazała dowód osobisty. Momentalnie zrobiło się nieprzyjemnie
Nie dowierzał w PKP. Dziennikarz jechał z Warszawy do Poznania
Ksiądz skazany. Pierwszy taki wyrok w Polsce
Kiedyś kochały go tłumy. Pedofil Gary Glitter wyszedł z więzienia przed czasem
To robi Roxie Węgiel z ukochanym. Sprawdziliśmy cenę
Wybory parlamentarne 2023. Oni są zagrożeni
Wystawiła na WOŚP kolację. Przeżyła szok, kiedy odkryła, kto wygrał
Poczta Polska wprowadza nową usługę. Ułatwi wysyłanie korespondencji
"Wygląda jak masło, ale wcale nim nie jest". Bosacka grzmi, internauci wzburzeni
Leśnik "wygrał na loterii". Mało kto kiedykolwiek podziwiał taki widok
Skoczyła do rzeki, by ratować Dominika. "Jak ukoić ból..."
Spadła z łóżka po operacji guza mózgu. Rodzina wini szpital
Zapytał policjantów o mandata za kradzież. Chwilę później okradł sklep
Co noc była z innym. Mówi, co zrobił z nią celibat
Patrzą na Cichopek i pękają ze śmiechu. "I po co tak oszukiwać?"
To zrobili z nagrodą za Eurowizję. Cały świat jest w szoku
Trudny test na spostrzegawczość. Która z postaci to chłopiec?
Trwa 15 minut. Gdy wystąpi, od razu dzwoń po karetkę
Tłusty czwartek 2023. Kiedy wypada w tym roku? Oto data
Musisz to zrobić do końca czerwca. Zignorujesz? 5 tys. zł kary!
Rosyjscy dowódcy nie przebierają w słowach. Tak mówią o Putinie i Szojgu
Afera w Rosji. Mina Putina mówi wszystko
Nagranie. W jego kierunku ruszył łysy agresor. Oto co zrobił
Rosyjski żołnierz ukradł konsolę. Później napisał... do właściciela
Jej piersi ważą 13 kg. Musi poruszać się o lasce
Oto emerytura Aleksandra Kwaśniewskiego. Będziecie zdziwieni
Mamy fatalne wieści. Chodzi o Thermomix
Pierwsza taka sprawa. Ujawnili dane rosyjskiego mordercy i gwałciciela
Każą Rosjanom opuścić domy? "Konieczność". Oto co knuje Putin
2x ryba, surówka i frytki. Turysta: "Nie ma nad czym płakać"
Na WOŚP wygrał basen ze Schreiber. Oto reakcja jej męża, ministra PiS
Pokazał to w kierunku ukraińskiego drona. Rosjanin szybko pożałował
Zdjęcie z moskiewskiego sklepu. Też to widzicie?
42,89 zł oszczędności. Paweł Kukiz zdradził, co robi z pieniędzmi
Zasadź tę tanią roślinę. Krety będą trzymały się z daleka
To najzdrowsze polskie warzywo. "Ma najwięcej składników odżywczych"
Spisek w Ukrainie. Obrońcy mieli zdrajców w swoich szeregach
Rosjanie boją się żyć w Polsce? Ten film jest hitem
To ich Kadyrow wysyła na wojnę. Wyciekła prawda o czeczeńskich bojownikach
Sztuczna inteligencja podała datę III wojny światowej. Alexa wyjawiła szczegóły
Szymon Hołownia pokazał żonę. Aktywista LGBTQ+ wściekły
Kartka za szybą wystarczyła. Sąsiad odpowiedział
Tak imprezują Amerykanie w Polsce. Mieszkańcy oburzeni
Tak Tusk poszła na spacer z psem. Lepiej usiądźcie
"Trafiła" szóstkę na loterii. Nie dostanie nic
Ekspedientka opracowała prosty przekręt. "Wzbogaciła się" o kilkadziesiąt tysięcy złotych
To dlatego zniknął. Smutne doniesienia o Zborowskim
Nowy sprzęt Białorusinów. "Zniszczymy Rosjan nawet w nocy"
Co stało się z Iwoną Wieczorek? "Czekali na nią w lasku, przyłożyli broń do ramienia"
Ma 61 lat i ciało nastolatki. "Jesz jak ptaszek, wyglądasz jak ptaszek"
Wróć na
Oferty dla Ciebie
Wystąpił problem z wyświetleniem strony Kliknij tutaj, aby wyświetlić