Nadpłata kredytu hipotecznego - kiedy się opłaca i jak policzyć to w praktyce?

Pamiętasz pandemię? Stopy procentowe w Polsce były wtedy rekordowo niskie. A kiedy się skończyła, wszystko ruszyło z kopyta:

Hipoteki w krótkim czasie poszybowały z 3-4% na 8% i więcej. Kredytobiorca musi w odsetkach zwracać dwa razy więcej. Dlatego każdy, kto umie liczyć, stara się nadpłacać swój kredyt.

Ceny nieruchomości również nie stały w miejscu. W ostatnich 5 latach w największych polskich miastach wzrosły nawet o 70%. Przy jednoczesnej wysokiej inflacji i rosnącym kosztom życia przeciętny Kowalski musi zaciągnąć kredyt na maksymalny okres spłaty, by było go stać na comiesięczną obsługę raty. Ponieważ kredyt na 30 lat kosztuje bardzo dużo, warto go nadpłacać i skracać okres kredytowania.

Jednak najważniejszym powodem rozdmuchania tematu nadpłat stały się rządowe wakacje kredytowe. To istny precedens - nagle około 0,5 mln kredytobiorców zyskało dostęp do wolnej gotówki. Ten, kto przeznaczył ją na nadpłatę, nagle przekonał się osobiście, jak to fajnie działa: nawet stosunkowo niewielka kwota mogła spowodować skrócenie kredytu o kilka lat! Dalej poszło już łatwo: jeśli spróbowałeś raz, to z reguły chcesz więcej. W końcu sam widziałeś, ile zaoszczędziłeś.

Rata kredytu składa się z części kapitałowej (to, co pożyczasz od banku) i odsetek (wynagrodzenie dla banku). Nadpłata to wcześniejszy zwrot części pożyczonego kapitału do instytucji. A jak kapitału będzie mniej, to zmniejszą się też odsetki, które są liczone od kwoty pozostałej do spłaty.

Mniej kapitału = mniej odsetek = taniej.

Przy nadpłacie kredytu hipotecznego możesz z reguły wybrać, czy chcesz skrócić okres kredytowania, czy też wolisz zmniejszyć ratę.

Wysokie oprocentowanie i droższy koszt odsetkowy

Im droższy kredyt z wyższym oprocentowaniem, tym więcej zaoszczędzisz na jego nadpłacie.

Wczesna faza spłaty - największa siła nadpłat

Największy efekt "WOW" nadpłaty pojawia się na samym początku spłaty hipoteki. Wtedy oddajesz najwięcej odsetek, a bardzo mało kapitału (np. 3/4 raty to odsetki a 1/4 to kapitał).

Stabilnie zbudowana poduszka finansowa

W przypadku kredytu hipotecznego nadpłata ma sens dopiero wtedy, gdy masz solidną poduszkę finansową. Pozwoli Ci to bezpiecznie spłacać comiesięczne raty w razie nieprzewidzianych sytuacji losowych.

Krótki lub długi horyzont kredytu - jak to wpływa na decyzję

Im dłuższy okres kredytowania, tym chętniej go nadpłacamy. Dlaczego? Po pierwsze, mało kto chce żyć ze zobowiązaniem na 30 lat. Większość woli zamknąć temat jak najszybciej. Po drugie, im dłuższy okres spłaty, tym wyższy całkowity koszt kredytu. To logiczne, że każdy woli oddać do banku jak najmniej.

Chcesz sprawdzić, jak nawet niewielka nadpłata wpłynie na wysokość raty i całkowity koszt Twojego zobowiązania? W kilka sekund policzysz to w kalkulatorze nadpłaty kredytu.

Przykład: Jak nadpłata kredytu wpływa na raty i oszczędności?

Załóżmy, że masz kredyt hipoteczny na 450 tys. zł z oprocentowaniem 6% i okresem spłaty 20 lat. Twoja miesięczna rata wynosi 3 224 zł. Po nadpłacie 10 tys. zł, Twoje miesięczne zobowiązanie spadnie do ok. 3 152 zł, co oznacza oszczędność 72 zł miesięcznie.

Dodatkowo całkowite oszczędności na odsetkach wyniosą ok. 7 160 zł. Wynika to z obniżenia kwoty kapitału, od której bank nalicza odsetki, co bezpośrednio przekłada się na niższe koszty kredytu w długim okresie.

Dlaczego każda nadpłacona złotówka obniża koszt odsetek?

Odsetki są na bieżąco naliczane od aktualnej kwoty pozostałej do spłaty. Mniej kapitału to mniejsze odsetki. Od 100 zł zapłacisz mniej niż od 1 tys. zł - to czysta matematyka. A im wyższe oprocentowanie i droższy kredyt, tym efekt nadpłaty jest większy.

Skrócenie okresu kredytowania - najbardziej opłacalny efekt nadpłaty

Najkorzystniej jest skrócić okres spłaty kredytu. Krótszy okres kredytowania oznacza wyższą zawartość kapitału w racie. Szybciej obniżasz saldo zadłużenia, więc bank nalicza niższe odsetki. Krótszy kredyt = bank przez mniej czasu nalicza odsetki = mniejsze koszty dla klienta. Oszczędności, które zatrzymasz w portfelu, wyliczysz, np. za pomocą darmowego kalkulatora nadpłaty. 

Obniżenie raty - kiedy ma sens?

Tylko wtedy, gdy Twoja sytuacja jest napięta i potrzebujesz większej płynności. Niższa rata to więcej gotówki na bieżące wydatki w domowym budżecie.

1. Kiedy nadpłata może być mniej opłacalna?

●      Gdy oprocentowanie kredytu jest niższe niż lokat. Wtedy lepiej trzymać pieniądze na depozycie i nadpłacić dopiero wtedy, gdy odsetki z lokaty będą niższe niż oprocentowanie kredytu. Przykład: posiadacze kredytów hipotecznych ze stałą ratą, zaciągniętych przed podwyżkami i beneficjenci Bezpiecznego Kredytu 2%. Ich kredyt był oprocentowany na 4%%, a na lokacie mogli zarobić 5-6%.

●      Kiedy z wolnego kapitału potrafisz wygenerować wyższy zysk, niż wynosi oprocentowanie zobowiązania. Przykład: masz firmę i inwestując wolne środki, które możesz przeznaczyć na nadpłatę, zarobisz na tym 10-30%. A zobowiązanie jest na 6%.

●      W przypadku, gdy masz prowizję za wcześniejszą spłatę. Od 2017 roku kredytodawcy mogą ją stosować przez maksymalnie 3 lata dla kredytu o oprocentowaniu zmiennym, a dla kredytu ze stopą okresowo stałą przez cały okres stałego oprocentowania.

●      Nie masz poduszki finansowej, a nadpłata wyzeruje Twoje oszczędności.

●      Planujesz większe wydatki w najbliższej przyszłości: remont, zakup nowego auta, dziecko.

2. Pułapki, które klienci często pomijają

Pułapka nr I: brak prowizji za nadpłatę, ale jest opłata za aneks

Jest kilka banków, które reklamują się tym, że nie pobierają prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego. Niestety, przemilczają to, że w przypadku nadpłaty ze skróceniem okresu kredytowania musisz podpisać płatny aneks. Można to obejść poprzez podwyższenie nadpłaty o kwotę, o którą rata się zmniejszyła. Jest to mniej wygodne, bo wymaga dodatkowego działania.

Pułapka nr II: nadpłata a brak poduszki finansowej

Znasz powiedzenie "zastaw się a postaw się"? Niektórzy przenieśli je na kredyt hipoteczny i starają się go nadpłacać za wszelką cenę, nawet kosztem oszczędności. W efekcie, zamiast zbudować sobie poduszkę finansową, wydają wszystko na nadpłatę. To niestety równia pochyła: gdy przyjdzie gorszy miesiąc, taka osoba nie ma żadnych rezerw finansowych i może jej zabraknąć pieniędzy na spłatę zwykłej raty.

Pułapka nr III: nadpłata w nieodpowiedni dzień miesiąca, bez planu

Instytucje naliczają odsetki codziennie, więc kwota do spłaty zmienia się każdego dnia. Jeśli spłacasz ratę 1. dnia miesiąca, to tego dnia lub w kolejnym naliczone odsetki będą najniższe. Ma to znaczenie przy rozliczaniu nadpłat przez bank. Oto dwie najpopularniejsze metody:

●      Bank przeznacza całą kwotę nadpłaty na spłatę kapitału. Najlepsze rozwiązanie dla klienta, który nie zastanawia się, kiedy ma spłacić ratę - może to zrobić w dowolnym dla siebie momencie, bo wszystko idzie na spłatę kapitału.

●      Bank w pierwszej kolejności spłaca naliczone do tej pory odsetki, dopiero potem kapitał. W tym przypadku nadpłatę najlepiej robić zaraz po pobraniu raty, zanim odsetki nie narosły.

Pułapka nr IV: nadpłacasz tańszy kredyt, zamiast droższego

Znane są przypadki klientów, którzy mieli dwa kredyty i nadpłacali ten, który ma krótszy okres kredytowania, byleby go zakończyć. Warto nadpłacać kredyt droższy tzn. wyżej oprocentowany. Okres kredytowania nie ma tutaj znaczenia.

Jeśli planujesz szybciej spłacić kredyt hipoteczny:

●      Przelicz w kalkulatorze nadpłaty kredytu, która wersja będzie dla Ciebie korzystniejsza.

●      Sprawdź prowizję za nadpłatę.

●      Zweryfikuj, czy przy skróceniu okresu kredytowania bank nie wymaga płatnego aneksu.

●      Ustal, w jaki sposób kredytodawca rozlicza nadpłatę i który dzień miesiąca będzie dla Ciebie najkorzystniejszy.

●      Zachowaj odpowiednią poduszkę finansową. Dużo gorzej będzie nie spłacać raty (ponieważ coś się zadziało, a Ty nie masz oszczędności) niż to, że trochę na kredycie przepłacisz.

Największą korzyść z nadpłaty osiągniesz, jeśli zaciągnąłeś zobowiązanie o wysokim oprocentowaniu i zdecydujesz się skrócić okres kredytowania. Kluczowym elementem jest moment wcześniejszej spłaty - jeśli bank najpierw spłaca odsetki, najkorzystniej będzie wpłacić dodatkową kwotę tuż po pobraniu raty.

Podejdź do tej kwestii strategicznie. Przygotowanie planowania nadpłat potraktuj jako priorytet, a w razie potrzeby - skonsultuj ten krok z ekspertem kredytowym, który pomoże stworzyć plan dostosowany do Twoich możliwości i sytuacji finansowej.