Zaczęło się. "Niepokojąca zmiana" w Polsce
Do tej pory jednym z najskuteczniejszych ratunków przed utratą zakupionego na kredyt mieszkania była czasowa wyprowadzka do rodziny lub znajomych i wynajęcie mieszkania lub domu. Ceny wynajmu, zwłaszcza w większych miastach, były na tyle wysokie, że pokrywały większą część raty kredytowej. Przynajmniej tak było do tej pory, ponieważ ostatnio sytuacja uległa niepokojącej zmianie. Eksperci z Extradom.pl przyjrzeli się temu zjawisku.
Zdjęcie ilustracyjne
Doszło do sytuacji, w której wysokie ceny najmu sprawiają, że coraz mniej osób na niego stać. Wyraźnym sygnałem są badania przeprowadzone przez Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie, w którym pojawiły się głosy ze strony studentów, że będą oni zmuszeni zrezygnować ze studiów, ponieważ nie stać ich na wynajem lokum w Krakowie.
W 2022 roku na rynku mieszkaniowym w Polsce mamy do czynienia z bardzo poważnymi zawirowaniami. Z jednej strony obserwujemy odkładanie decyzji o zakupie mieszkania czy domu, z drugiej strony deweloperzy znacząco ograniczyli liczbę nowych inwestycji - mówi Wojciech Rynkowski, ekspert Extradom.pl. - W wielu miastach mówi się wręcz o zapaści w budownictwie mieszkaniowym. To samo dotyczy inwestorów indywidulanych, liczba pozwoleń na budowę wydanych w 2022 roku jest znacząco mniejsza niż w latach ubiegłych - podsumowuje.
Istnieje kilka przyczyn, które powodują tak drastyczne zmniejszenie popytu na mieszkania. Najważniejszą z nich są niewątpliwie wysokie stopy procentowe i obowiązująca "rekomendacja S" Komisji Nadzoru Finansowego, dotycząca zasad udzielania kredytów hipotecznych. Nakłada ona na banki obowiązek badania zdolności kredytowej kredytobiorców, przy założeniu wzrostu stóp procentowych o dalsze 5%. Połączenie wysokich stóp procentowych, marży banku i 5% buforu zalecanego przez KNF oznacza, że kredytobiorca musi mieć zdolność spłaty kredytu przy oprocentowaniu wynoszącym 13%-15%.
Ta sytuacja stanowi przeszkodę w zakupie nieruchomości nawet dla osób o dobrych warunkach materialnych. Zarabiające w sumie dwie średnie krajowe małżeństwo z jednym dzieckiem jeszcze niedawno mogło zaciągnąć kredyt na 25 lat w wysokości ponad 700 tysięcy złotych. Po zmianie stóp procentowych i zasad przyznawania kredytów kwota ta znacząco spadła - dodaje ekspert.
W październiku 2022 w zależności od banku było to od 475 tysięcy złotych w PKO BP do zaledwie 373 tysięcy złotych w BOŚ. Jak łatwo się domyślić w dużych miastach, gdzie najłatwiej o takie zarobki wystarczy to najwyżej na zakup niedużego, dwupokojowego mieszkania. Żeby lepiej uświadomić sobie skalę zmian należy podkreślić, że WIBOR 3M będący podstawą do naliczania odsetek m in. kredytów hipotecznych wzrósł rok do roku o 950%.
Tak gwałtowny wzrost oprocentowania kredytów, spowodował, że wiele polskich rodzin musi przeznaczyć na jego spłatę już ponad połowę swoich dochodów. Oznacza to, że każde poważniejsze zdarzenie losowe, związane z utratą pracy lub problemami zdrowotnymi, może utrudnić lub nawet uniemożliwić spłatę zadłużenia.
Do tej pory jednym ze skuteczniejszych rozwiązań w takiej sytuacji była czasowa wyprowadzka do rodziny lub znajomych i wynajęcie mieszkania, które "spłacało" znaczną część raty i umożliwiało ustabilizowania sytuacji finansowej właścicieli. W ostatnim okresie mamy jednak do czynienia ze znaczącymi spadkami zainteresowania najmem mieszkania. Najmniejszy spadek popytu w ujęciu rocznym zanotowano w Warszawie, niecałe 30%, największy w Gdańsku ponad 50% i w Łodzi, gdzie spadek zainteresowania najmem zmniejszył się o ponad 60%!
Oznacza to, że nawet osoby zdecydowane na tak poważny krok, jak czasowa przeprowadzka do rodziny lub znajomych utraciły tę możliwość stabilizacji sytuacji finansowej i coraz częściej stają przed koniecznością podjęcia decyzji o sprzedaży nieruchomości.
Mimo to Polacy wciąż są zdyscyplinowanymi kredytobiorcami. Odsetek kredytów zagrożonych, udzielonych gospodarstwom indywidualnym, na koniec drugiego półrocza 2022 według danych KNF wynosił 5,09%. Oznacza to, że praktycznie nie uległ zmianie od końca 2021 roku, kiedy wynosił 5,06%. Niestety nad polskim rynkiem pracy zbierają się ciemne chmury, co w dłuższej perspektywie zapewne przełoży się na spłacalność kredytów, w tym także tych hipotecznych.
Niepewność o przyszłość i miejsca pracy powoduje odkładanie decyzji o zakupie nieruchomości, nawet przez osoby, które wciąż posiadają zdolność kredytową. Jeśli dojdzie do nagłej zmiany stóp procentowych i powtórnego uzyskania zdolności kredytowej przez rzeszę potencjalnych inwestorów będziemy mieli do czynienia z gwałtownym wzrostem zainteresowania ofertą deweloperów, która może być mocno ograniczona – podsumowuje Wojciech Rynkowski z Extradom.pl.
Spowoduje to oczywiście przeniesienie zainteresowania kupujących na rynek wtórny, którego oferta po pewnym czasie również się wyczerpie. Wszystko to potencjalnie może doprowadzić do powrotu do sytuacji z wiosny 2021 roku i dalszych wzrostów cen, w konsekwencji szeroko rozumiany rynek mieszkaniowy staje się jeszcze bardziej nieprzewidywalny, a ewentualne prognozy mocno utrudnione.
