Sprawdź, co oferuje zagraniczny rynek
Masz upatrzoną lokalizację? Przeglądaj ogłoszenia, porównuj ceny i standard mieszkań w poszczególnych regionach. Planując zakup nieruchomości we Włoszech, dobrze jest przejrzeć nie tylko duże turystyczne miasta, ale też mniejsze miejscowości. Wychodząc poza ramy najpopularniejszych kurortów turystycznych i uwzględniając kameralne prowincje, masz szansę znaleźć atrakcyjne lokum za mniejsze pieniądze. Odległość od popularnych miejsc to atut. Oddalenie od głównych szlaków zapewnia kameralność i niższe koszty utrzymania nowego domu.
Sprawdź lokalne przepisy
Co zrobić, gdy już znajdziesz wymarzony dom dla siebie? Ważnym punktem jest dokładne zweryfikowanie nieruchomości pod względem formalnym. Nie możesz ograniczać się wyłącznie do oględzin budynku. Istotny jest również jego stan techniczny budynku, a w tym ewentualne ukryte wady. Podstawą jest też szczegółowe sprawdzenie dokumentacji obiektu. W wielu krajach standardem staje się korzystanie z usług lokalnego prawnika, który przeprowadzi audyt dokumentów
Dokładnie sprawdź takie rzeczy jak:
● pełne prawo własności sprzedającego oraz tożsamość współwłaścicieli,
● ewentualne obciążenia hipoteki, zastawy oraz roszczenia osób trzecich,
● służebności i ograniczenia w użytkowaniu,
● zgodność stanu budynku z przepisami budowlanymi,
● aktualne pozwolenia na użytkowanie,
● zaległości skarbowe i administracyjne
Dopilnuj procedur prawnych i skarbowych
Tego typu transakcje wymagają terminowego dopełnienia formalności urzędowych. Jeśli chcesz nabyć nieruchomość np. na rynku włoskim, musisz uzyskać Codice Fiscale. To lokalny odpowiednik numeru NIP, który trzeba wyrobić przed przystąpieniem do jakichkolwiek rozmów handlowych. Dokument ten wydaje Agenzia delle Entrate, czyli włoski urząd skarbowy. Jest to potrzebne do otwarcia rachunku bankowego oraz podpisania umów.
Następny etap stanowi pisemna oferta kupna, a później umowa przedwstępna. Na tym etapie jako kupujący, deklarując wolę nabycia lokum, musisz też wpłacić zadatek. Jest to zazwyczaj 10%-20% wartości nieruchomości. Równolegle należy zweryfikować opcje finansowania i założyć konto w tamtejszym banku.
Jak sfinansować inwestycję za granicą?
Z racji tego, że kredyt na zakup nieruchomości poza terytorium Polski jest raczej trudny do uzyskania w rodzimych bankach, należy szukać alternatywnych rozwiązań. Najprostszą opcją jest gotówka. Jeśli nie dysponujesz pełną kwotą, rozwiązaniem może być zaciągnięcie w Polsce pożyczki hipotecznej pod zastaw innej, posiadanej już nieruchomości zlokalizowanej na terenie kraju.
Alternatywnym rozwiązaniem jest ubieganie się o kredyt bezpośrednio w banku komercyjnym na terenie państwa, w którym dokonuje się zakupu. Wówczas wymagany jest wyższy wkład własny - zazwyczaj na poziomie od 30% do 50% wartości nieruchomości. Zdolność kredytowa podlega też wówczas rygorystycznej weryfikacji. Wszystkie dokumenty finansowe muszą zostać przetłumaczone przez tłumacza przysięgłego na język urzędowy danego kraju, co wydłuża proces decyzyjny.
Uwzględnij opłaty dodatkowe i koszty transakcyjne
Musisz mieć świadomość, że cena nieruchomości, nie odzwierciedla całkowitego kosztu przedsięwzięcia. Wydatki okołotransakcyjne obejmują taksę notarialną oraz podatki państwowe, których wysokość zależy od tego, czy nieruchomość pochodzi z rynku pierwotnego, czy z rynku wtórnego, gdzie obowiązuje podatek od przeniesienia własności lokalu. Dochodzą do tego opłaty rejestracyjne, katastralne oraz wynagrodzenie dla agencji pośredniczącej, która pobiera prowizję od stron transakcji.
Obowiązki po uzyskaniu aktu notarialnego
Zacznijmy od tego, że jeśli nie posługujesz się biegle językiem urzędowym państwa, w którym dokonujesz zakupu, wymagana jest obecności tłumacza przysięgłego podczas podpisywania aktu notarialnego. Przy sporządzaniu aktu kupna-sprzedaży, notariusz przyjmuje rolę bezstronnego gwaranta transakcji. Weryfikuje księgi wieczyste, potwierdza brak obciążeń i dba o prawidłowe rozliczenie należności skarbowych. Po złożeniu podpisów i przekazaniu środków pokrywających cenę oraz opłaty, kupujący staje się pełnoprawnym właścicielem lokalu.
Po podpisaniu aktu notarialnego musisz dopełnić formalności w urzędzie gminy. Konieczne jest przepisanie liczników mediów - prądu, wody i gazu - oraz zawarcie umowy na wywóz śmieci. Trzeba też pamiętać o odprowadzaniu podatku od nieruchomości.
Przeglądanie i porównywanie ofert, audyt budynku i rzetelne przygotowanie do kwestii formalnych - w tym korzystanie z pomocy ekspertów -, minimalizują ryzyko nieudanych transakcji i pozwalają bezpiecznie cieszyć się z zakupu zagranicznych nieruchomości.
