Kupić mieszkanie czy wybudować dom - co bardziej się opłaca?

Jednak, zanim przejdziemy do porównania plusów i minusów obu możliwości, warto poświęcić odrobinę uwagi obecnej sytuacji panującej na rynku nieruchomości. Z oczywistych względów ma ona bezpośredni, a czasami nawet decydujący, wpływ na przyszłe wybory inwestorów.

Rodzimy rynek nieruchomości to niekończąca się sinusoida zmian, które nasiliły się w 2020 roku. To wtedy, podczas pandemii COVID-19 zaszły zmiany, które obecnie nadal mają największy impact na decyzje zakupowe.

Zamknięcie w swoich czterech kątach sprawiło, że wiele osób przewartościowało swoje potrzeby, a przedłużający się lockdown był niekwestionowanym bodźcem do poszukiwania lokalizacji mieszkać i domów w pobliżu terenów rekreacyjnych – najlepiej z własnym ogrodem czy tarasem.

Możliwość pracy zdalnej, jaka otworzyła się przed częścią z nas, spowodowała z kolei wzrost zapotrzebowania na pomieszczenie do pracy w domu i nasiliła trend migracji z dużych miast oraz budowy domu w gminach ościennych.

To właśnie to sprawiło, że zdecydowanie częściej stawiamy na miejsca, gdzie chronimy swoją prywatność oraz mamy przestrzeń do uprawiania czynnego wypoczynku. Własna enklawa to dzisiaj spełnienie marzeń niejednego inwestora.

Czytaj także: Pani Ewa znalazła te grzyby. "Jesień jest całkiem blisko"

Z kolei, niepewność, również ta ekonomiczna, wywołana wydarzeniami za naszą wschodnią granicą oraz inflacja, która wpłynęła na mniejszą dostępność kredytów hipotecznych poprzez obniżenie zdolności kredytowej, zmusiła część inwestorów do odłożenia swoich planów zakupowych.

Innych natomiast zmotywowała do zweryfikowania swoich poprzednich oczekiwań i zainteresowania się mniejszymi, a przez to bardziej przystępnymi cenowo lokalami.

Podobne zjawisko dotyczy również domów, gdzie od kilku lat mamy do czynienia ze swoistym "downsizingiem". Patrząc na dane z platformy Extradom.pl, od wspomnianego 2020 roku zauważamy, że przeciętna pow. użytkowa wybieranych projektów spada rok do roku. Kiedyś najchętniej kupowano projekty o powierzchni do 140m2, dzisiaj zostały one wyparte przez budynki w przedziale 90-110 m2.

Czytaj także: 20-latka była bardzo zdenerwowana. Wydał ją rentgen

Po okresie wyraźnego spadku popytu w 2022 roku sytuacja na rynku nieruchomości pod koniec II kwartału 2023 jest bardzo dynamiczna. Jeszcze kilka miesięcy temu był on zdecydowanie rynkiem kupującego, który zwykle nabywał lokal za gotówkę. Deweloperzy byli skłonni do daleko idących negocjacji cenowych, a ekipy budowlane same aktywnie poszukiwały zleceniodawców.

Pierwsze symptomy zmian dały się zauważyć już po decyzji KNF o obniżeniu wysokości bufora bezpieczeństwa, wymaganego przy zaciąganiu kredytu hipotecznego z 5% do 2,5%. Jednak prawdziwym przełomem okazała się zapowiedź, wejścia w życie od 1 lipca 2023 rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2%.

Czytaj także: Publiczne wyznanie narzeczonego 18-letniej Węgiel. Zareagowała

Oczekiwane ożywienie może jednak spowodować pewien problem. Po zeszłorocznym ochłodzeniu rynku wywołanym niższą dostępnością kredytów deweloperzy znacznie ograniczyli nowe inwestycje.

Ponieważ cykl budowy osiedla mieszkaniowego jest znacznie dłuższy niż w przypadku domu jednorodzinnego, istnieje ryzyko, że ponowny wzrost popytu na mieszkania zbiegnie się z ich dużo niższą podażą, wywołaną ubiegłoroczną stagnacją na rynku, której skutkiem było wstrzymanie nowych inwestycji.

Przed przejściem do omówienia zalet obu opcji warto poświęcić kilka słów wydatkom, z jakimi musimy się liczyć przy ich zakupie. Ceny mieszkań w dużych miastach wahają się od nieco ponad 4 000 zł/m2 w Bytomiu i Wałbrzychu, do ponad 13 000 zł/m2 w Gdyni i Warszawie.

Koszty budowy domów w ostatnich kilku latach zanotowały również wzrosty i obecnie należy liczyć się z wydatkiem około 5000 -5500 zł/m2 netto do stanu deweloperskiego, w zależności od metody budowy i zastosowanej technologii. Ceny nieruchomości na rynku wtórnym są tylko nieco niższe niż na rynku pierwotnym, ponieważ często dotyczą atrakcyjnych lokalizacje w centrach miast.

Czytaj także: Pokłócił się z rodzicami. Przez sześć lat kopał dziurę w ziemi

Jak widać, koszt budowy domu za metr kwadratowy jest konkurencyjny w stosunku do mieszkań w dużych miastach. Oczywiście należy do tego doliczyć koszt zakupu działki, jej uzbrojenia i urządzenia a to z pewnością będzie miało wpływ na wzrost tej kwoty.

1.      Pierwszą z zalet jest krótki czas zakupu mieszkania, jeśli już dokonamy wyboru, zazwyczaj przebiega on szybciej w stosunku do budowy domu. Dotyczy to zwłaszcza mieszkań z rynku pierwotnego, nabycie lokalu z rynku wtórnego czasem wiąże się z nieco większą liczbą formalności, ale różnice czasowe są niewielkie.

2.      Zakup mieszkania to również prostsze procedury związane z uzyskaniem kredytu. Szczególnie w przypadku nowych mieszkań, łatwo ustalić wartość przedmiotu transakcji, a deweloperzy często służą wsparciem przy załatwianiu formalności w bankach czy u notariusza.

3.      Niemal w każdym większym mieście prowadzonych jest jednocześnie kilkanaście inwestycji, co sprawia, że w ofercie deweloperów znajduje się wiele mieszkań w zróżnicowanych lokalizacjach. Dzięki temu mamy dużą szansę na znalezienie takiego, które zaspokaja nasze oczekiwania. Oczywiście jeśli takiego nie znajdziemy lub interesuje nas na przykład konkretna dzielnica, możemy prowadzić poszukiwania odpowiadającego nam mieszkania na rynku wtórnym.

4.      W centrach dużych miast praktycznie nie ma działek budowlanych przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne, a jeśli już się trafiają, to ich ceny są astronomiczne. Dlatego jeśli preferujemy życie w pełnym dynamizmu środowisku miejskim, korzystanie z jego infrastruktury, usług i komunikacji publicznej, to naturalnym wyborem będzie mieszkanie.

Czytaj także: Szok! 62-latek molestował 8-latkę? Jest w rękach policji

1.      Jedną z głównych wad zakupu mieszkania jest brak swobody w kształtowaniu i dopasowaniu przestrzeni do własnych potrzeb. Zależnie od wielkości mieszkania mają podobną liczbę, wielkość i rozkład pomieszczeń, co może być ograniczeniem dla osób poszukujących zindywidualizowanych rozwiązań architektonicznych lub większej przestrzeni.

2.      Posiadanie mieszkania często wiąże się z koniecznością płacenia miesięcznego czynszu, opłat za ogrzewanie i za utrzymanie wspólnej infrastruktury, takiej jak winda, klatka schodowa czy tereny zielone. Suma tych kosztów może być znacznym obciążeniem budżetu właściciela.

3.      Właściciel mieszkania ma zwykle ograniczoną kontrolę nad nieruchomością, ponieważ decyzje dotyczące remontów, modernizacji czy zmian w wyglądzie budynku zależą od wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy. To może ograniczać możliwość dostosowania mieszkania do własnych preferencji i potrzeb, na przykład instalację klimatyzacji.

4.      Kwestią, której nie sposób pominąć w przypadku mieszkania w bloku jest jego akustyka, w wielopiętrowym budynku dźwięki znakomicie przenoszą się pionami technicznymi i przenikają przez stropy i ściany. Często oznacza to, że jesteśmy otoczeni niechcianymi dźwiękami z kilku stron na raz co znacząco utrudnia lub wręcz uniemożliwia pracę i wypoczynek.

Czytaj także: Przyszli na SOR. "Byli przerażeni jak małe dziewczynki"

1.      Niewątpliwie największą przewagą domu będzie jego indywidualizm i dostosowanie do naszych preferencji i potrzeb. Możemy zaplanować tu niemal wszystko, układ pomieszczeń, styl architektoniczny, materiały wykończeniowe i wyposażenie zgodnie z własnymi upodobaniami.

2.      Niezależnie od tego, czy zdecydujemy się na projekt indywidualny czy gotowy mamy do wyboru bardzo wiele opcji, ponieważ na rynku jest dostępnych kilkanaście tysięcy gotowych rozwiązań. Dodatkowo, w procesie adaptacji możemy wprowadzić dalsze, zmiany i poprawki, które sprawią, że będzie on jeszcze lepiej odpowiadał naszym potrzebom.

3.      Jedyne co ogranicza nasz wybór w tym zakresie, to ustalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (w skrócie MPZP) lub wydane, w przypadku ich braku, Warunki Zabudowy. Należy zapoznać się z nimi przed przystąpieniem do poszukiwania idealnego projektu, ponieważ mogą one zawierać zapisy, które ograniczą nasze możliwości wyboru np. narzucając kształt bryły, dachu lub wysokość całego domu.

4.      Podejmując decyzję o budowie, można wybrać nie tylko sam projekt, ale również zadbać o dogodną lokalizację domu, która spełni nasze oczekiwania. Może to być cicha okolica na przedmieściach lub malownicze miejsce na wsi. Warto jednak zadbać przy tym o dobry dojazd do centrum, sklepów szkół i innych udogodnień infrastruktury.

5.      Pomimo początkowych wyższych kosztów inwestycyjnych, w dłuższej perspektywie budowa domu może przynieść potencjalne korzyści finansowe. Pozwala bowiem uniknąć miesięcznych opłat za czynsz i ryczałtu za ogrzewanie, a trafny wybór lokalizacji może sprawić, że w przyszłości wartość naszej nieruchomości znacznie wzrośnie.

6.      Bycie właścicielem domu praktycznie zawsze wiąże się z posiadaniem własnego miejsca parkingowego, często nawet kilku, co jest to ogromną zaletą, którą doceni każdy kierowca. Zatłoczone osiedla i korki na wąskich drogach wyjazdowych często sprawiają, że nawet osoby mające do dyspozycji samochód decydują się na dłuższy spacer czy skorzystanie z komunikacji miejskiej, by coś załatwić. Wbrew pozorom tak może być szybciej, a po powrocie w godzinach popołudniowych czy wieczornych nie będą skazani na kilkukrotne okrążenie osiedla w poszukiwaniu wolnego miejsca by móc zaparkować pojazd.

7.      Znaczącą korzyścią finansową jest również możliwość korzystania z własnych, przydomowych źródeł energii odnawialnej, tutaj przewaga płynąca z posiadania domu jest ogromna, ponieważ - przynajmniej na razie - właściciele mieszkań nie mogą praktycznie nic zrobić w tym zakresie.

8.      Obecnie kładzie się duży nacisk na autokonsumpcję energii, czyli jej produkcję i możliwie pełne wykorzystanie na miejscu. Dobrym przykładem jest kolejna edycja programu Mój Prąd 5.0, w ramach której można otrzymać nawet do 58 000 złotych dofinansowania na przydomową instalację fotowoltaiczną i zintegrowane z nią urządzenia. Warto podkreślić, że własna instalacja fotowoltaiczna lub turbina wiatrowa może generować energię elektryczną nie tylko do oświetlenia i ogrzewania budynku, ale również ładowania samochodu elektrycznego, co przekłada się na nasz bardziej zrównoważony i ekologiczny trybu życia.

Czytaj także: Ulubieniec Putina wpadł w furię na antenie. "Wszyscy się z nas śmieją!"

Skoro mówimy już o zaletach ekonomicznych, warto w tych rozważaniach wybiec nieco w przyszłość. Posiadanie własnego domu ma również fundamentalne zalety dla posiadaczy samochodu elektrycznego.

Niewątpliwie kluczowa jest możliwość posiadanie własnej przydomowej ładowarki, co z pewnością doceni każdy posiadacz samochodu elektrycznego. Umożliwia ona łatwe i szybkie ładowanie pojazdu w komfortowych warunkach, eliminując potrzebę poszukiwania i korzystania na co dzień z publicznych stacji ładowania.

Czytaj także: Majątek Adama Niedzielskiego. Tak wzbogacił się w ciągu trzech lat

Jeśli zdecydujemy się budować dom metodą gospodarczą, będzie to wymagać od nas odpowiedniego planowania prac, koordynacji różnych etapów i nadzoru nad wykonawcami. W takim przypadku przyszły właściciel domu musi brać większą odpowiedzialność za organizację i kontrolę całego procesu budowy, co będzie wymagać dużego zaangażowania zarówno w wymiarze czasowym jak i emocjonalnym.

Obecnie w sukurs przychodzą firmy oferujące kompleksową budowę, co znacząco upraszcza cały proces, ponieważ wiąże się z podpisaniem umowy z jednym wykonawcą, który dzięki korzystaniu z efektu skali może uzyskać bardzo dobre ceny na materiały i elementy wyposażenia, co przekłada się na konkurencyjne koszty budowy. Dzięki nowoczesnym technologiom i wieloletniemu doświadczeniu takich wykonawców okres budowy może ulec skróceniu ze standardowych 12-15 miesięcy do pół roku.

Czytaj także: Sąsiedzi Peretti zaczęli mówić. Chodzi o zmarłego syna

Budowa domu zwykle wiąże się z początkowo wyższymi kosztami inwestycyjnymi niż zakup mieszkania. Ponieważ należy uwzględnić koszty zakupu działki, projektu, materiałów budowlanych, usług wykonawczych i ewentualnych nieprzewidzianych wydatków. Wszystko to sprawia, że pojawia się ryzyko przekroczenia budżetu i konieczności uzyskania dodatkowego finansowania.

Jednak znów - większość tych problemów zniknie, jeśli zdecydujemy się na zlecenie budowy i podpisanie umowy z producentem domów gotowych lub generalnym wykonawcą. Zwykle służą oni pomocą zarówno w procesie adaptacji projektu jak i w skompletowaniu niezbędnych dokumentów i załatwieniu formalności.

W takim przypadku - dzięki odpowiednio skonstruowanej umowie od początku znamy także koszty budowy. Takie rozwiązanie wpływa bardzo pozytywnie na sposób załatwiania ewentualnych reklamacji, odpowiada za nią jeden podmiot, od którego dużo łatwiej będzie nam dochodzić swoich praw, niż od kilku wynajętych ekip.

Czytaj także: Tadeusz Sznuk przez lata to ukrywał. Prawda w końcu wyszła na jaw

Ważne jest, aby przed podjęciem decyzji o budowie domu czy zakupie mieszkania starannie przeanalizować i rozważyć wszystkie za i przeciw, uwzględniając zarówno aspekty finansowe, jak i praktyczne, aby dokonać świadomego wyboru, z którego będziemy zadowoleni przez następne kilkanaście lat, ponieważ w takiej perspektywie należy myśleć o zakupie nieruchomości.

Czytaj także: Rudi Schuberth ma głodową emeryturę. Wiemy, jak do niej dorabia