Jak sprzedać nieruchomość z problemem finansowym lub prawnym? Eksperci radzą

Co to znaczy nieruchomości z problemami?

- Nieruchomość z problemami to potoczne określenie dotyczące nieruchomości z jakimiś wadami prawnymi – wyjaśnia Michał Olejarski, koordynator spółki "Walor Skup Nieruchomości". - Oczywiście nie jest tak, że jedna wada dotyczy wszystkich typów, w naszej praktyce mamy do czynienia z różnymi sytuacjami i mamy wypracowane metody radzenia sobie z nimi zależnie od warunków. Do najczęstszych wad prawnych należy zadłużenie nieruchomości na przykład z tytułu zaległych spłat we wspólnocie mieszkaniowej albo spółdzielni. Innym rodzajem zadłużenia może być zagrożenie egzekucją komorniczą, albo zadłużenie z tytułu hipoteki. Tego typu nieruchomości są na ogół źródłem problemów dla swoich właścicieli, jednak gdy ci nie chcą już ponosić kosztów ich posiadania i utrzymania, i chcą je sprzedać, wówczas okazuje się, że wada prawna takiej nieruchomości uniemożliwia jej sprzedaż. Po prostu zadłużenie, albo inne okoliczności sprawiają, że dla potencjalnego kupca, czy agencji pośrednictwa wystawiany dom, lub mieszkanie nie są atrakcyjne. Ale nie oznacza to, że sprzedaż jest niemożliwa, można sięgnąć po rozwiązanie w postaci transakcji w skupie nieruchomości.

Kolejne wady rozróżniane w grupie nieruchomości z problemami to brak uregulowania stanu prawnego, nieruchomości ze współwłasnością (czyli domy i mieszkania podzielone na udziały należące do kilku różnych osób), a także nieruchomości z lokatorami, którzy nie chcą się wyprowadzić. Osobną grupę stanowią nieruchomości ze służebnością i dożywociem, czyli lokale i budynki z zobowiązaniami wynikającymi z umów zawartych wcześniej przez właścicieli. Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że tego typu aktywa są zwyczajnie niezbywalne, w końcu ani agencje pośrednictwa, ani przeciętni inwestorzy nie są nimi w ogóle zainteresowani. Istnieją jednak firmy wyspecjalizowane w regulacji stanu prawnego nieruchomości, takie jak "Walor Skup Nieruchomości".

Skup problematycznych nieruchomości – czy to jest legalne?

- Warto zwrócić uwagę na fakt, że zajmujemy się przywracaniem domyślnego statusu prawnego domów, działek, mieszkań i lokali, co oznacza że nasza działalność musi być z definicji transparentna i zgodna z przepisami – mówi Kamila Kasperkowiak, główny administrator obrotem lokali agencji "Walor Skup Nieruchomości". – Usługa natychmiastowego odkupienia nieruchomości z problemami od właściciela, albo współwłaściciela jest w większości przypadków najkorzystniejszym i najbardziej opłacalnym rozwiązaniem.

Podstawowe założenia usługi skupu nieruchomości z problemami to maksymalna oszczędność czasu i błyskawiczna wypłata gotówki. Dzięki temu unika się konieczności wystawiania ogłoszeń, czekania na negocjacje z chętnymi i poszukiwania takiego nabywcy, który będzie umiał zaradzić kłopotom, jakich doświadcza dom, lub mieszkanie.

- Profesjonalny skup nieruchomości to przede wszystkim zaplecze prawne, finansowe i rzeczowe oraz coś, czego się w branży nie kupi, czyli doświadczenie w postępowaniu z nieruchomościami problematycznymi – tłumaczy Michał Olejarski. - Wielokrotnie mieliśmy na przykład do czynienia z sytuacjami, w których właściciel jakiegoś lokalu prowadził rozmowę z różnymi kupcami, z których każdy miał inną koncepcję rozwiązania problemów nieruchomości i efekcie osoba sprzedająca trafiała do nas w sytuacji, której nikt już nie był w stanie zaradzić. Trzeba to podkreślić, że w przypadku nieruchomości z problemami, czas działa zawsze na niekorzyść właściciela, a przeciętnym kupcom, podobnie jak agencjom pośrednictwa zwyczajnie nie opłaca mu się pomagać.

Czy sprzedaż nieruchomości to skomplikowany proces?

Zwróćmy uwagę na zalety skupu nieruchomości z problemami. Wycena następuje w ciągu 24 godzin od pierwszego kontaktu z agencją. Co ważne, wycena jest bezpłatna i niezobowiązująca. Transakcja jest nie tylko szybka (wystarczy kilka dni roboczych) ale też bezpieczna i pewna – wszystkie podejmowane przez skup procedury są zgodne z przepisami i poświadczone notarialnie, a pieniądze wypłacane natychmiast po zawarciu umowy. Jak to wygląda "krok po kroku"?

- W gruncie rzeczy współpraca ze skupem nieruchomości to bardzo prosta sprawa – mówi Kamila Kasperkowiak. - Początek to nawiązanie z nami kontaktu, bezpośrednio przez telefon, albo za pośrednictwem formularza kontaktowego na naszej stronie internetowej. Jak można się domyślić, najpierw ustalamy szczególy wizji lokalnej oraz możliwości prezentacji zgłaszanej nieruchomości przez jej właściciela. W ciągu 24 godzin od oględzin domu, działki, lub mieszkania następuje wycena. Warto przypomnieć, że wycena jest bezpłatna i do niczego nie zobowiązuje. Jeśli dojdzie do transakcji, wszelkie formalności odbywają się u notariusza, a przez cały czas przygotowań do zawarcia umowy właściciel ma do dyspozycji fachowe poradnictwo ze strony kancelarii prawnej oraz renomowanych ekspertów finansowych. Należność za nieruchomość wypłacamy po podpisaniu dokumentów gotówką już u notariusza, albo w ciągu doby przelewem na konto. Jak widać gwarantujemy rzetelne podejście, bezpieczeństwo oraz całkowitą zgodność z przepisami.

Ile można zarobić na nieruchomości z problemami?

Tak samo jak w przypadku "zwykłych" nieruchomości, czyli tych wolnych od wad prawnych, cena rynkowa zależy od szeregu okoliczności. Stan użytkowy i techniczny są oczywiście bardzo ważne, bierze się jednak pod uwagę również inne czynniki, takie jak położenie i skomunikowanie, jak również warunki otoczenia.

- Każda wycena jest przygotowywana indywidualnie – wyjaśnia Kamila Kasperkowiak. - Stopień "problematyczności" danej nieruchomości jest zawsze dokładnie analizowany tak, by móc oszacować koszty przywrócenia mieszkaniu, czy budynkowi domyślnego statusu prawnego. Wiadomo, że przejmując nieruchomość bierzemy na siebie doprowadzenie wszystkich związanych z nią spraw do porządku wraz z kosztami wszystkich operacji, czy remontów. Inaczej wygląda interwencja uwalniania lokalu od komornika, a inaczej od grona spadkobierców dzielących udziały w budynku gospodarczym, działce, albo lokalu komercyjnym. Jeszcze inną wycenę dostają mieszkania zniszczone, domy po pożarze, albo grupy budynków gospodarczych po zalaniu. Z chwilą podpisania umowy niedawny właściciel nieruchomości zostaje uwolniony od wszelkich związanych z nią wcześniej problemów, co jednak nie oznacza że one znikają samoistnie. Po odliczeniu zaplanowanych kosztów własnych, które zawsze są uzasadniane i przedstawiane jeszcze przed przygotowaniem do transakcji jesteśmy zazwyczaj w stanie zaoferować od 40 do 70 procent wartości rynkowej.

Co prawda niektóre skupy nieruchomości proponują wycenę online, często jednak jest to tylko zabieg marketingowy pozwalający rzeczoznawcy zaoferować podczas wizji lokalnej cenę wyższą od sugerowanej przez formularz szacunkowy. Wrażenie większego zysku ma w takich przypadkach powstrzymać potencjalnego sprzedawcę od kontaktu z konkurencją, jest to jednak zabieg ryzykowny, ponieważ odpowiednie zaprogramowanie formularza wyceny może poskutkować przekonaniem Klienta o nawyku zaniżania ceny przez dany skup. Profesjonalne agencje wolą żywy kontakt z właścicielami nieruchomości, a z podaniem szacunkowej wyceny czekają do wizji lokalnej. Potem wystarczy już dosłownie kilka dni, by podpisać umowę notarialną i zamienić nieruchomość z problemami na gotówkę.